当前位置:泉州团购_泉州团购网_泉州特产_泉州特产团购中心 > 自主创业 >
月损失5万,听一个房东吐苦水..._理财
2020-04-23 21:15 来源: 作者: 木木

今天有个姐姐,和我抱怨——

她2017年买了一个300多平的办公室,每月可收5万块租金。

今年很惨,找不到租户。

具体来说。

她上一家租户是一家小公司,搞影视的。干不下去后,在去年11月初退了租。

自那后到现在已过了半年,办公室就一直空着。

这期间,租金收入就完全没有了。

这位姐姐已经四十来岁,去年失业后就没再打算工作,只想靠收租赚点钱。

过过枯燥且乏味的生活。

结果疫情一来,这房子就空着了。

于是内心无比惶恐,向我吐苦水。

但也没办法,目前看房的人也不多——

一是疫情影响,很多办公室空了出来,租金都跳楼式大降;

二是现在很多人租房很谨慎,不着急租办公室。

市场暂时偏冷。

这位姐姐悲观估计——

可能今年大半年,都收不到像样的租金了。

我最近路过熟悉的街道,发现有几间商铺都关了门。

有的门上还贴着封条、或者律师函。

大家都说,今年的小生意比较难做,这个毋庸置疑。

抱抱。

但有些商业地产的房东,也有点郁闷呀。

我觉得,随着这一波疫情,有一个投资问题,也在浮出水面——

商业地产,个人投资者可以参与吗?

肯定不能简单说——

可以,或不可以。

我对这块说不上特别专业,就说说我的观察,大家可以留言反对或补充。

我们一般说商业地产,包括了商铺和写字楼。

两者形态会有所区别——

商铺一般是沿街。靠的是人流量,撑起进店客流。

它的一个核心是:位置。

可能挨得很近的两间商铺,位置有点点差异,朝向有所不同,人流就有很大的区别。

写字楼一般是在商业度比较集中的区域,比如CBD,或者其它核心商务区。

它更多考验的是大区位——

是否有足够多的公司进驻;尤其是大公司进驻。

总之——

对个人房东来说,如果有足够的、有实力的潜在租户。

那后期的收租,风险就会小很多。

反之,就有了很大的不确定性。

疫情确实是暂时的。

很多有商铺、或写字楼办公室的房东,收租暂时受到影响。

撑一撑,还是能过去的。

但随着这次疫情,有一个问题浮出水面。

这个问题,很多想投资商铺\写字楼的同学,可能注意到了,但重视的不那么够——

空置率。

比如像前文我那位姐姐,空置期往着大半年去,那租金回报率,就少了很大一块了。

这问题以往也存在。

去年到现在,我自己顺带看了一些商业地产。

以北京为例,给我的感受是,许多商铺理论的租金回报率在5%左右。

也就是年租金收入/商铺价格=5%。

这是理论,如果考量下空置率,这个回报能保持在5%么?

不好说。

像我们日常看到的商铺,如果是人气旺的地段也就算了,一些人气差的地方,有些商铺常空着的。

以及——

如果你的物业,租户是小生意人\小公司的话,这些公司的淘汰率很高。

经常没干多久,就倒了。

这个时候你重新招揽商家,还得给半月\1个月不等的免租期。

免租期间没有租金收入。

把这个因素纳入,这块的收益率可能还要降降。

更别提——

如果是中介带来的租户,还得给中介佣金;以及,或有的一些税费了。

我感觉——

投资商铺\写字楼,更多地是,在赌它还没成熟前,你能否稳准狠,以一个较低价买入。

然后,随着商业区域成熟——

物业本身升值的回报+租金上升带来的回报。

如果选对了,那确实接下来几十年会很爽。

如果没选对呢?

可能就傻了,可能你拿的,就是一堆钢筋水泥。

过去几年,我们是不乏各种鬼城的。都是由各种野心勃勃的新城,沦落而来的。

如果是后者,倒还不如买4%年金险了。

毕竟没有本金亏损风险。

而且是复利。每年的利息回报,能以同样的收益率继续滚大。

之前有写:这个钱,稳拿几十年

我一个深谙商业地产的朋友,用她从业十来年的经验,笃定地说:

个人买家——

把商铺\写字楼的投资优先级,往后放一放。

还是把买普通住房,放优先级吧。

毕竟那是我们熟悉的领域,不容易犯错。等手里拿了多套住宅,再考虑别的。

或者你买Reits。

Reits相当于打包了一组商业地产,它有专业的团队运作,可以尽量避免踩坑。

当然,Reits遇到今年这样的极端情况,也有大幅下跌的风险。

但好在门槛低。几千几万都能买,试错成本低。

当你直接花几百万,去买商铺\写字楼办公间——

风险敞口,还是比较大的。

容易被社会毒打一顿。

当然——

你实在钱太多,讲究家族传承,讲究世代经营的,就随意了。

本文首发于微信公众号:越女事务所。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

最新信息

图片主题