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断供潮来了?30年来最赚钱的通道,对很多人已关
2020-07-19 21:16 来源: 作者: 木木

01

最近重新读了傅高义的《邓小平时代》,深感我们这个老国家的不容易,很多人之所以那么怀念他,不是因为邓提出了什么高深的新理论,而在于他搁置了很多容易产生争论的问题,倾尽全力把经济搞起来,并认为这才是最关键的立国之本。

结果证明他是对的。

过去40年算得上是好时代,从1980年到2019年,GDP平均增速是9.5%,其中有14年增速超过10%,1984年、1992年、2007年的增速都超过了14%,从2015年开始进入了“6”时代,增速从6.91%降到了6.1%,今年因为情况太特殊,结果自然也不能太乐观。

增速降低当然有基数越来越大的因素,但客观上得承认,那个最好挣钱、全民财富大增长的时代正在远去,虽然那时候问题也不少,但你会越来越怀念它。

现在,6亿人月收入不到1000元和城镇家庭户均资产327万,可能都是现实。

贫富分化逐渐加速,虽然大家财富积累的方式不同,但对于普通人来说,基本离不开的就是买房。过去这些年,十年十倍的房价还真不是开玩笑,前些年还曾有过论战,结果看空房价的谢国忠一派惨败,而听了他们的话坚定不买房的人在这些年也错过了一个财富增值的周期。

现在又到了一个十字路口,看多的人还在疯狂买房,看空的人也在找各种证据论证房价即将下跌。比如最近传的很火的“断供潮”。

02

真相是这样的吗?

那就得看看这些说法的来源。他们所依据的,是阿里法拍房的数据,“2017年该平台的拍卖房只有9000套,2018年是2万套,2019年飙升至50万套,今年7月初已超过118万套”。

所以结论是,两年半时间,阿里平台上全国法拍房的挂牌量涨了128倍,所以断供潮来了。

这么说的人呢,缺少常识。

● 罗马不是一天建成的,互联网平台的各种数据也不是一天堆起来的。阿里法拍房平台是2012年开始试点的,最早接入的是浙江省法院系统,之后逐步扩大,2014年法院入驻数量达到了500多家,2017年达到了2000多家,现在是3400多家。

也就是说,2017年9000多套法拍房是2000多家法院贡献的,现在118万套法拍房来自于3400多家法院。

● 你可能会说,这个数量增长也很可怕啊,这里还有个误解,这118万套法拍房是这么多法院、8年来积累的数量,同期的存量房超过300亿平米,按户均面积100平米算,118万套法拍房的占比0.39%,还属正常范围。

● 而且法拍房的来源除了按揭违约,更大量的是民间借贷违约,这两年法拍房数量增加,大部分原因是债务问题,经济下行,收入下滑,流动性变差,纠纷增加,老板就会拿房子抵债。

看出来了吧,事实跟他们说的完全不一样,6月初的时候有一个截屏很火——

很多人看了很慌,其实稍了解银行业务就知道这个假得离谱,多数银行的一个网点,贷款用户数量过千都不易,一个网点断供1.3万,那房贷用户得接近百万户了,户均贷款100万,这一个网点房贷1万亿,2019年全国房贷余额44万亿,没哪个银行的单一网点能干到这个规模。

03

为啥这些夸张的信息会有人制造、有人传播呢?

因为盼望房价大跌的人太多了!

尤其是普通人家的年轻人,想要上车太难了,即便是顶级名校的金融博士,现在在房价面前也是无可奈何,以前凑够六个钱包还能凑够首付,现在对于大城市的普通人来说,六个钱包真不够了。

大家都知道,人会陷入信息茧房的困境,我们会习惯性地被自己的兴趣、观点所引导,寻找支持自己观点的信息,尤其是现在各种信息平台强化“兴趣推荐”,如果你认定断供潮存在,房价会大跌,那会有越来越多的类似信息会推荐给你,强化你的认知,很多人的生活就此被改变了。

所以,在每个十字路口,了解真相、趋势最关键,像房价,我们都承认地价占了很大部分成本,买地在卖房之前,你完全可以通过观察地价看出未来几年的房价大趋势。

如果你留意过去半年一些热点城市的卖地情况,只有有一个印象:土地卖疯了!

数据也支持,我们总结了一些热点城市的上半年卖地情况,大致是这样的,最后一栏的增速值得关注:

最近几年卖地最多的杭州,半年卖地收入1564亿,土地均价比去年增加了27.8%;

北京2019年全年卖地1699亿,今年上半年卖了1144亿,而且土地的均价增长了71.6%;

珠三角的热点城市广州、佛山、东莞土地均价上涨幅度都超过40%;

全国房价冠军城市深圳,土地均价涨幅9.8% ……

很多人看完可能觉得有点疑惑,土地价格怎么上涨这么多?房价也要跟着一起涨这么多?

这里面有几个问题需要解释的:

● 这里的土地包含多种用途,有住宅也有商业和工业用地,当然最贵的就是住宅用地,一般来说,住宅用地面积占比43%,但是出让金的占比达到88%,如果住宅土地供应占比高,均价自然就上去了;

● 增速较大的城市,像北京,去年有很多土地位置比较远,而且很多是“两限房”的土地,所以价格上不去,而今年的很多地块位置好,而且没限制,所以价格蹭蹭就上去了,上半年楼面价前五的地块,全部来自北京:

当然,这是个例,但全国平均算下来,上半年楼面价同比涨16%!这个幅度很惊人。

04

土地价格会怎样影响房价呢?

这就涉及一个概念,叫“地价房价比”,顾名思义就是看地价在房价中的占比。

这个统计的数据差别很大:

有些官方研究机构的结论是地价在房价中占比23%,也就是说,地产商拿了大头,房价约为地价的4.34倍;

地产商则纷纷表态地价占比在50%之间,言外之意就是“利润大头他们没拿”,房价约为地价的2倍;

好在现在各种数据的透明度比较高,地价房价比的均值差不多是34%,也就是房价约为地价的3倍。

像前面的北京分钟寺的地王,楼面价76168元,几年后的房价自己估算吧。

当然这些地王肯定不是普通人的菜,但是房价有点“一人得道鸡犬升天”的意思,区域新龙头的价格会不同程度拉动周边存量房的价格,如果地价普涨,还盼着房价价格回落,还是挺难的。

现在通过一些事情已经能看出这种趋势了:

● 疫情严重,但是很多城市放松调控的努力都是一日游的政策,所以高层对房价的大方针不会变;

● 上半年累计调控措施出台了304条,历史最多,因为货币宽松,预计调控措施会更为严格;

● 调控增加是因为热度大增,有能力的人都在抢房,“无脑摇”、“万人摇”之类新闻少数是中介和地产商炒作,但老百姓(603883,股吧)的买房热情不用怀疑。在上半年两个月基本没干活的情况下,top50的房地产公司总销量和去年同期基本持平。

说了这么多,具体的建议是什么呢?

很简单,对于有能力的人来说,比如有钱不知道怎么投资的人,比如那些在热点城市打拼的“边缘刚需人群”,可能目前资金差一点或者对于还贷压力比较畏惧的人群,如果竭尽全力可以保证生活可以继续,那现在的窗口期是值得珍惜的。

理由除了上面说的地价,还有一些其他的因素:

● 像余额宝收益都跌的没法看了,背后原因就是钱多了,央行三度降准、LPR两度下调,房贷利率会趋势性下移,前些日子讨论“房贷换锚”的话题很火,大家还很犹豫怎么操作,但实际上很多银行的实操里都是默认直接换了;

● 上半年房子卖得火,也是有原因的,像很多地方允许企业卖地延期或者分期缴纳土地款,放宽了预售标准,有些地方完成25%以上投资即可申请预售;

● 有的城市推出了购房补贴、税费减免、人才补贴政策,简单粗暴有效……

05

很多人对房地产未来的价值趋势存疑,买房亏损的报道也不少,这就真需要分分地方了。

短期来看,上半年的热潮中不为所动的城市是需要多看少动的,他们的特点是房价还在跌、地价也在跌,典型代表就是山东双子星,青岛和济南。

但多数有活力的一二三线城市里,房地产仍旧是最稳健的资产,十年十倍的日子没有了,但是保证每年3-6%的稳健收益还是没问题的,尤其是中国的房子还有一些额外的权利,比如教育,比如金融,各大银行力推的信用贷成本不低,多数都超过了15%,如果是房产抵押,现在成本不到6%,对于普通人来说,算得上是最便宜的负债了。

其实纵观各种资产增值方案,最主流的就是三类:

● 1、提升个人估值,依靠能力变现;

● 2、金融资产增值;

● 3、房产增值;

对于普通人来说,过去30年,买房是最容易的致富渠道,未来,这也将是最稳健的财富保值手段。

只是这个渠道对不少人已经关闭了,对于那些还有条件的人来说,值得努力一下。

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